Confira trechos da Entrevista com Professor João da Rocha Lima Jr., referência da USP e sócio da Unitas
O mercado de fundos imobiliários brasileiro vive um momento de transformação acelerada. Com quase 3 milhões de investidores e um movimento crescente de consolidação, surge uma questão fundamental: será que maior é necessariamente melhor? Para explorar esse tema, conversamos com o Professor João da Rocha Lima Jr., uma das maiores referências em real estate do Brasil.
Os Números Que Revelam a Realidade
Antes de mergulharmos na discussão, é fundamental entender a dimensão das diferenças entre os dois mercados. O Professor João da Rocha Lima publicou recentemente um artigo no Núcleo de Real Estate, na seção “Real Estate em Foco”, onde apresenta dados reveladores.
Comparativo REITs vs FIIs: A Síntese dos Mercados
| Categoria | Número de Fundos | Valor Implícito de Mercado (USD milhões) | Valor Médio por Fundo (USD milhões) |
| Mercado Brasileiro (B3) | 143 | 15.596 | 109 |
| Mercado Norte-Americano (REITs) | 70 | 437.000 | 6.243 |
| Escala REIT x FII | 0,5x | 28x | 57x |
Nota: Valores calculados com taxa de câmbio de R$ 5,50 para 1 USD. Representa uma síntese parcial dos dois mercados.
O Que Esses Números Revelam
A análise do professor é esclarecedora: mesmo retirando a diferença de escala econômica entre as economias (12,7 vezes maior nos EUA), os REITs americanos são sensivelmente maiores que os fundos brasileiros.
Os dados mostram que:
- Os EUA têm metade do número de fundos listados (70 vs 143)
- O mercado americano tem 28 vezes mais valor total
- Cada REIT é, em média, 57 vezes maior que um FII brasileiro
“Mesmo se você tirar a diferença de escala da economia, ainda assim os fundos lá são sensivelmente maiores do que os nossos”, explica o professor. Mas essa diferença de tamanho não conta toda a história.
A Comparação Inevitável: Brasil vs Estados Unidos
Quando olhamos para o mercado de REITs norte-americano, a diferença de escala é gritante. Mas o que muitos investidores não percebem é que, mesmo ajustando pela diferença econômica entre os países (12,7 vezes), os REITs americanos continuam sensivelmente maiores que nossos fundos imobiliários.
“Lá tem menos fundos listados do que nós temos aqui em quantidade, mas os grandes fundos são sensivelmente maiores que os nossos”, explica o professor. Porém, essa diferença de tamanho vem com um trade-off importante.
O Paradoxo da Eficiência
Segundo o Professor João, os grandes REITs americanos são, surpreendentemente, mais ineficazes do que os fundos brasileiros na capacidade de geração de renda. Por quê?
A resposta está na gestão de portfólio:
- Grandes portfólios não permitem uma gestão imóvel a imóvel
- A leitura precisa ser mais abrangente, perdendo o foco nos detalhes
- Propriedades enormes têm menor liquidez no mercado
- É mais difícil explorar as curvas de valor do real estate
“Se você põe uma propriedade enorme no mercado, quantos poderão comprar? Muito poucos. Se eu pego um andar desse prédio, quantos poderão comprar? Muitos”, ilustra o professor.
As Vantagens dos Fundos Maiores
Mas nem tudo são desvantagens. Os fundos de grande porte oferecem um benefício crucial: liquidez da cota.
Fundos grandes são muito mais transacionados no dia a dia, permitindo que o investidor entre e saia de posições com facilidade. A questão é: qual é o propósito do seu investimento?
Duas Visões de Investimento
O professor é categórico ao defender sua visão sobre fundos imobiliários:
“Fundo imobiliário é um derivativo muito positivo da propriedade imobiliária para renda. É o que as famílias tradicionalmente fizeram como parte do seu patrimônio.”
Nessa perspectiva:
- Para o especulador: a liquidez da cota é vantajosa
- Para o investidor de longo prazo: a liquidez é irrelevante, pois ele não pretende vender
- O que importa é o total return (dividendos + valorização), não apenas o yield
A Evolução dos FIIs Brasileiros: Do Mono-Imóvel aos Portfólios Complexos
O mercado brasileiro passou por uma transformação radical nos últimos 20 anos:
O Começo (pré-2006)
- Fundos “vestiam” um único prédio
- Conceito de gestão passiva
- Nome do fundo associado ao imóvel ou locatário
- Investidor conseguia calcular o valor por metro quadrado facilmente
A Revolução (2006-2016)
- Surgimento da gestão ativa
- Portfólios multi-imóveis e multi-locatários
- Maior complexidade de análise
- A figura do gestor ganha protagonismo
O Boom (2016-presente)
- Juros em patamares mais atrativos
- Salto de 100 mil para quase 3 milhões de investidores
- Fundos de gestão ativa dominam o mercado
- Necessidade de entender estratégias de investimento
A Importância do Nicho
Uma das principais orientações do Professor João é clara: fundos imobiliários devem ter um nicho bem definido.
“Qual é o futuro? O futuro é nicho. Você não pode ter um fundo imobiliário que não trata de nicho”, afirma.
Exemplos de Nichos
Geográfico:
- FAAT (Cidade Jardim): atua exclusivamente em Vila Olímpia, Itaim, Paulista e entorno da Faria Lima
- Boston Properties (EUA): concentrado em Boston
Por Produto:
- Shopping centers
- Hotéis (como o antigo Marriott REIT)
- Healthcare de baixa complexidade
Por Estratégia:
- Alguns REITs tentaram expansão internacional e não funcionou
- Estão considerando cisões para separar operações onshore e offshore
O nicho permite que o investidor entenda claramente a proposta do fundo e que o gestor desenvolva expertise genuína no segmento.
O Desafio dos Gestores
Hoje, o Brasil tem cerca de 200 gestores com fundos imobiliários ativos. Aplicando um filtro de R$ 300 milhões de patrimônio mínimo, ainda restam mais de 115 gestores.
Isso levanta questões importantes:
O Que Faz um Bom Gestor?
O professor é enfático: comprar prédio e assinar contrato de aluguel não é qualificação para ser gestor.
Um gestor qualificado precisa:
- Entender profundamente de real estate
- Ter visão de longo prazo
- Compreender evolução urbana e movimentos de mercado
- Conhecer as “ondas” do mercado imobiliário
- Saber quando entrar e sair de posições
As Ondas do Mercado Imobiliário
“Os empreendedores vão pro mercado quando percebem que o mercado tá em alta, só que eles colocam produto no mercado 5 anos depois. Aí o mercado já pode estar em baixa”, explica o professor.
Poucos gestores têm coragem de investir na “onda de baixa”, sabendo que o produto estará pronto na “onda de alta”. A maioria entra tarde e entrega no momento errado.
Seleção Natural: O Futuro do Mercado
É esperado que ocorra uma seleção natural entre gestores e fundos? A resposta parece ser sim.
Assim como nos Estados Unidos, onde o mercado se consolidou em torno de gestores especializados e fundos com nichos bem definidos, o Brasil deve seguir caminho semelhante.
O Que Isso Significa Para Você
Como investidor, você deve:
- Avaliar o nicho do fundo: qual é a proposta clara de atuação?
- Analisar o gestor: qual é o histórico e conhecimento em real estate?
- Definir seu objetivo: poupança de longo prazo ou especulação?
- Entender o ciclo: o mercado está em que fase da onda?
- Pensar em total return: não apenas dividendos, mas valorização patrimonial
Conclusão: Tamanho Não É Tudo
Voltando à pergunta inicial: tamanho é documento?
A resposta é nuançada. Fundos maiores oferecem liquidez, mas podem sacrificar eficiência operacional. Fundos menores podem ser mais ágeis, mas têm cotas menos líquidas.
O mais importante não é o tamanho, mas sim:
- Clareza de nicho e estratégia
- Qualidade e conhecimento do gestor
- Alinhamento com seus objetivos como investidor
Como o professor João bem colocou: “O investidor tem que olhar qual é o nicho de atuação desse fundo, o que que ele pretende ser e fazer.”
No fim das contas, o melhor fundo não é necessariamente o maior, mas aquele que se alinha à sua estratégia de investimento e é gerido por profissionais que entendem profundamente de real estate e ciclos de mercado.
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