Investir em REITs americanos tem se tornado cada vez mais popular entre os brasileiros que buscam diversificação internacional e proteção cambial. No entanto, a tributação desses ativos é significativamente mais complexa do que a dos Fundos Imobiliários brasileiros.
Neste guia completo, você vai entender exatamente quanto paga de imposto, quando precisa declarar e como fazer isso corretamente para evitar problemas com o Fisco.
O que são REITs e por que a tributação é diferente?
REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são empresas de investimento imobiliário listadas nas bolsas americanas. Diferentemente dos Fundos Imobiliários brasileiros, que são estruturados como fundos de investimento, os REITs são empresas de capital aberto.
Esta diferença estrutural tem um impacto direto na tributação. Enquanto os FIIs brasileiros têm isenção de imposto de renda sobre dividendos para pessoas físicas desde 1995, os REITs seguem as regras de tributação de investimentos no exterior.
Estrutura tributária completa dos REITs
Tributação sobre dividendos
Quando você recebe dividendos de REITs americanos, o governo dos Estados Unidos retém automaticamente 30% do valor na fonte. Esta retenção é obrigatória e acontece antes mesmo do dinheiro chegar na sua conta.
Por exemplo, se um REIT distribui 100 dólares de dividendos, você receberá apenas 70 dólares. Os 30 dólares restantes já foram pagos ao Internal Revenue Service americano.
Para investidores brasileiros, existe um acordo de reciprocidade entre Brasil e Estados Unidos. Isso significa que o imposto pago nos EUA pode ser compensado na declaração brasileira, evitando a bitributação.
Mudanças importantes a partir de 2024
Desde o ano-calendário de 2024, houve uma mudança significativa na forma de declarar rendimentos de aplicações financeiras no exterior, incluindo REITs. Antes, era necessário preencher o Carnê-Leão mensalmente para declarar os dividendos recebidos.
Com a Lei 14.754 de 2023, a tributação passou a ser consolidada anualmente. Todos os rendimentos de aplicações financeiras no exterior agora são declarados uma única vez, na Declaração de Ajuste Anual, com alíquota fixa de 15%.
Tributação sobre ganho de capital
Quando você vende suas cotas de REITs ou BDRs de REITs com lucro, há incidência de imposto sobre o ganho de capital. A alíquota é de 15% sobre o lucro obtido, sem qualquer dedução.
Diferentemente das ações brasileiras, que têm isenção para vendas mensais de até 20 mil reais, os REITs e BDRs não possuem esta isenção. Qualquer ganho de capital está sujeito à tributação.
Isenção parcial para dividendos
Existe uma faixa de isenção para rendimentos recebidos do exterior. Se o total de dividendos de REITs recebidos no mês for inferior a 1.903,98 reais, não há obrigatoriedade de pagamento de imposto adicional no Brasil, já que os 30% foram retidos nos Estados Unidos.
No entanto, valores acima deste limite precisam ser declarados na Declaração de Ajuste Anual, mesmo que já tenha havido a retenção americana.
Como declarar REITs no imposto de renda
A declaração de REITs no imposto de renda envolve várias etapas e programas da Receita Federal. Com as mudanças a partir de 2024, o processo ficou mais simplificado, mas ainda exige atenção aos detalhes.
Declaração dos ativos na ficha bens e direitos
Todos os REITs que você possui devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos” da sua declaração de imposto de renda. O código a ser usado é 01, correspondente a ações.
No campo de discriminação, você deve informar:
- Nome completo do REIT
- Quantidade de cotas ou ações
- País onde está localizado (Estados Unidos)
- Valor de aquisição convertido em reais pelo câmbio do dia da compra
A cotação do dólar a ser usada é sempre a do dia da operação. Guarde os comprovantes das operações para facilitar o preenchimento.
Declaração de dividendos recebidos
Com as novas regras de 2024, os dividendos de REITs devem ser declarados diretamente na ficha de Bens e Direitos, somando todos os rendimentos recebidos no ano de cada ativo.
Não é mais necessário preencher o Carnê-Leão mensalmente para dividendos de REITs. Toda a apuração é feita uma vez por ano, na Declaração de Ajuste Anual.
Como compensar o imposto pago nos Estados Unidos
O imposto de 30% retido nos Estados Unidos pode ser compensado na declaração brasileira até o limite de 15%. Isso significa que, na prática, você não pagará imposto adicional no Brasil sobre os dividendos de REITs, já que a retenção americana é superior à alíquota brasileira.
Para fazer esta compensação, é necessário ter os comprovantes de retenção fornecidos pela corretora internacional ou pela instituição depositária do BDR.
Declaração de ganho de capital
Ganhos de capital com a venda de REITs não utilizam mais o programa GCAP para recolhimento mensal. A partir de 2024, toda a apuração é consolidada na declaração anual.
Se você vendeu REITs com lucro, deve informar o ganho na ficha correspondente da declaração. O imposto de 15% sobre o lucro será calculado automaticamente e pode ser pago através de DARF gerada pelo próprio programa.
Estratégias para otimizar a tributação de REITs
Embora a tributação dos REITs seja mais pesada do que a dos FIIs brasileiros, existem estratégias legais para otimizar o pagamento de impostos.
Diversificação entre FIIs e REITs
Uma estratégia comum é manter a maior parte do portfólio em FIIs brasileiros, que têm dividendos isentos, e usar REITs para diversificação internacional e proteção cambial.
Uma alocação sugerida é 70% em FIIs e 30% em REITs, equilibrando os benefícios tributários dos FIIs com a diversificação dos REITs.
Foco em valorização de capital
Para investidores que não dependem dos dividendos mensais, pode fazer sentido priorizar REITs com maior potencial de valorização de capital em vez de alto dividend yield.
Como o ganho de capital só é tributado quando você vende o ativo, você pode postergar o pagamento de impostos e aproveitar o efeito dos juros compostos.
Investimento via ETFs de REITs
Investir em ETFs que replicam índices de REITs, como o ALUG11 ou URET11 disponíveis na B3, pode simplificar a tributação, já que você estará comprando um único ativo em reais.
No entanto, é importante lembrar que estes ETFs também sofrem a retenção de 30% nos dividendos distribuídos pelos REITs subjacentes.
Erros comuns na declaração de REITs
Muitos investidores cometem erros na hora de declarar REITs, o que pode resultar em malha fina ou multas. Veja os principais erros e como evitá-los.
Não declarar os ativos
O erro mais grave é simplesmente não declarar a posse de REITs ou BDRs de REITs. A Receita Federal tem acordos internacionais que permitem o acesso a informações de investimentos brasileiros no exterior, incluindo o FATCA com os Estados Unidos e o CRS com a União Europeia.
Tentar esconder investimentos no exterior é crime de sonegação fiscal e pode resultar em multas pesadas e processos criminais.
Usar o câmbio errado
Outro erro comum é usar a cotação do dólar errada ao declarar os valores. A regra é simples: use sempre a cotação do dia da operação, seja na compra ou na venda.
Para facilitar, mantenha um controle mensal de todas as operações com REITs, anotando a cotação do dólar de cada dia.
Esquecer de declarar dividendos
Mesmo que os dividendos já tenham sofrido retenção de 30% nos Estados Unidos, eles precisam ser declarados na sua declaração brasileira. O não lançamento destes rendimentos pode caracterizar omissão de receita.
Não compensar o imposto pago no exterior
Muitos investidores pagam imposto duas vezes por não saber que podem compensar o imposto retido nos Estados Unidos. Sempre informe o imposto pago no exterior para evitar bitributação.
Calendário de obrigações tributárias
Para evitar atrasos e multas, é importante conhecer os prazos para cumprimento das obrigações tributárias relacionadas a REITs.
Declaração anual
A Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda deve ser entregue entre março e maio de cada ano. Em 2025, o prazo vai até 31 de maio.
Com as mudanças de 2024, não há mais pagamentos mensais de imposto sobre dividendos de REITs através do Carnê-Leão. Tudo é consolidado na declaração anual.
Pagamento do imposto sobre ganho de capital
Embora a apuração seja anual, caso você tenha vendido REITs com lucro, o recolhimento do imposto deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Este recolhimento não é mais feito através do GCAP, mas sim através de DARF gerada na própria declaração.
Atualização cadastral
Mantenha seus dados cadastrais sempre atualizados junto à Receita Federal, especialmente se você tiver conta em corretora internacional. Mudanças de endereço ou telefone devem ser informadas.
Comparação: tributação de REITs versus FIIs
Para entender melhor o impacto da tributação, vamos comparar um investimento hipotético em REITs e em FIIs brasileiros.
Cenário: investimento de 100 mil reais
Imagine que você investe 100 mil reais e recebe 8% de dividendos ao ano, ou seja, 8.000 reais.
Em um FII brasileiro:
- Dividendos recebidos: 8.000 reais
- Imposto de renda: zero
- Valor líquido: 8.000 reais
- Rendimento líquido: 8% ao ano
Em um REIT americano:
- Dividendos brutos: 8.000 reais
- Retenção nos EUA (30%): menos 2.400 reais
- Valor que chega na sua conta: 5.600 reais
- Rendimento líquido: 5,6% ao ano
Em BDR de REIT:
- Dividendos brutos: 8.000 reais
- Retenção nos EUA (30%): menos 2.400 reais
- Taxa da depositária (5%): menos 400 reais
- Valor que chega na sua conta: 5.200 reais
- Rendimento líquido: 5,2% ao ano
Quando os REITs ainda assim compensam
Apesar da tributação mais pesada, os REITs podem compensar por outros fatores:
- Proteção cambial: se o dólar valorizar, seu patrimônio em REITs sobe em reais
- Diversificação internacional: exposição a diferentes mercados e ciclos econômicos
- Acesso a setores inexistentes no Brasil: data centers de ponta, torres de telefonia globais
- Potencial de valorização: historicamente, REITs americanos tiveram crescimento superior aos FIIs
Documentos necessários para declaração
Para facilitar a declaração de REITs no imposto de renda, mantenha organizados os seguintes documentos.
Comprovantes de operações
Guarde todos os comprovantes de compra e venda de REITs ou BDRs de REITs. Estes documentos mostram a data da operação, quantidade, preço e cotação do dólar.
A maioria das corretoras fornece relatórios consolidados que facilitam muito o preenchimento da declaração.
Informe de rendimentos
Solicite à sua corretora, seja ela brasileira ou internacional, o informe de rendimentos anual. Este documento mostra todos os dividendos recebidos e impostos retidos.
Para BDRs negociados na B3, a instituição depositária fornece o informe com todos os proventos pagos e descontos realizados.
Comprovantes de imposto retido
É fundamental ter comprovantes dos 30% de imposto retido nos Estados Unidos. Este documento é necessário para compensar o imposto na declaração brasileira.
As corretoras internacionais geralmente fornecem o Form 1042-S, que é o comprovante oficial de retenção de impostos para não-residentes nos Estados Unidos.
Perguntas frequentes sobre tributação de REITs
1. Preciso declarar REITs mesmo se não vendi nada no ano?
Sim. Todo investidor brasileiro que possui REITs ou qualquer investimento no exterior deve declarar estes ativos na ficha de Bens e Direitos, independentemente de ter vendido ou não.
A posse de investimentos no exterior, por si só, já é critério de obrigatoriedade para fazer a declaração de imposto de renda, mesmo que seus rendimentos totais estejam abaixo do limite de isenção.
Além disso, você deve declarar todos os dividendos recebidos no ano, que agora são consolidados na Declaração de Ajuste Anual com alíquota de 15%, podendo compensar os 30% já retidos nos Estados Unidos.
2. O que acontece se eu não declarar meus REITs?
Não declarar investimentos no exterior é considerado omissão de informações e pode resultar em sérias consequências:
Multa automática de 75% sobre o valor omitido, podendo chegar a 150% em casos de fraude comprovada. A Receita Federal tem acesso a informações de investimentos brasileiros no exterior através de acordos internacionais como FATCA e CRS.
Além da multa, você pode cair na malha fina, ter seus bens bloqueados e, em casos graves, responder por crime de sonegação fiscal. A sonegação é crime previsto no Código Penal, com pena de até cinco anos de prisão.
A Receita possui meios técnicos para identificar brasileiros com investimentos não declarados no exterior, especialmente nos Estados Unidos e na Europa.
3. Posso deduzir as perdas com REITs do imposto de renda?
Sim, é possível compensar perdas com ganhos no mesmo tipo de ativo. Se você vendeu um REIT com prejuízo e outro com lucro no mesmo ano, pode abater o prejuízo do lucro antes de calcular o imposto.
No entanto, há limitações importantes. As perdas com REITs não podem ser compensadas com ganhos em outros tipos de ativos, como ações brasileiras ou FIIs. A compensação só vale dentro da mesma categoria de investimento.
Com as novas regras a partir de 2024, todo o cálculo de ganhos e perdas é consolidado na Declaração de Ajuste Anual. Não é mais necessário fazer apurações mensais através do GCAP.
É importante guardar todos os comprovantes de operações para justificar as perdas declaradas, caso a Receita Federal solicite comprovação.
Aviso legal
Este conteúdo possui caráter educacional e informativo, não constituindo recomendação de investimento. Rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros. Recomenda-se a consulta de um profissional qualificado antes de tomar decisões de investimento.
Última atualização: Outubro 2025 | Fontes: Receita Federal do Brasil, InfoMoney, Nomad, Avenue