IRC·871·ALUGUEL·FDAP·VS·ECI·
Imposto sobre aluguel nos EUA: 30% do bruto ou tributação líquida?
A regra padrão para não residente é dura: 30% de retenção sobre a receita bruta do aluguel, sem deduzir uma despesa sequer. Existe uma eleição que muda o regime para o lucro líquido — e a diferença se repete todos os anos. Preencha e compare.
01 O aluguel
O valor bruto que o inquilino paga, antes de qualquer desconto.
Aluguel de temporada: use a média de meses ocupados.
02 Despesas anuais do imóvelo que a tributação líquida deduz
8–10% do aluguel é o intervalo comum.
Reparos, jardim, pest control, viagens de inspeção.
Só os juros — a amortização não é dedutível.
A edificação (≈80% do valor) deprecia em 27.5 anos — a maior dedução de todas.
03 Seu contextoresidência, situação atual
Os dois regimes do aluguel de não residente
Aluguel recebido por estrangeiro é, por padrão, renda FDAP (fixa, determinável, anual ou periódica): o administrador do imóvel ou o inquilino é obrigado a reter 30% do valor bruto e recolher ao IRS (Forms 1042/1042-S). Não importa se metade do aluguel vai para condomínio, property tax e financiamento — a retenção ignora despesas.
A saída está no próprio código: a eleição do IRC §871(d) trata o imóvel como atividade conectada aos EUA e muda a tributação para o lucro líquido, nas alíquotas progressivas. Entram como dedução o property tax, condomínio, seguro, administração, manutenção, juros do financiamento e a depreciação da edificação em 27,5 anos — que sozinha costuma ser a maior das deduções. Com a papelada no lugar (W-8ECI com o administrador + 1040-NR anual), a retenção na fonte simplesmente deixa de existir.
Por que quase todo mundo faz a eleição
Um exemplo típico: aluguel de US$ 2.500/mês (US$ 30 mil/ano) num imóvel de US$ 400 mil com despesas normais. Sem eleição, a retenção é de US$ 9.000 por ano. Com a eleição, depois das despesas e da depreciação, o lucro tributável cai para perto de US$ 2 mil e o imposto para cerca de US$ 200. São mais de US$ 8.800 de diferença por ano — dor recorrente, não pontual: em dez anos de aluguel, quase US$ 90 mil.
A contrapartida é disciplina: ITIN, W-8ECI entregue ao administrador, eleição formalizada na primeira 1040-NR e declaração anual desde então. E um efeito de longo prazo que merece atenção: a depreciação usada no aluguel é recapturada a 25% quando o imóvel for vendido — o planejamento do aluguel e o da venda andam juntos.
O ciclo completo do imóvel nos EUA
O aluguel é a fase do meio. Na saída, a venda por estrangeiro sofre a retenção FIRPTA sobre o preço bruto — onde a depreciação do aluguel volta na conta. E enquanto o imóvel é seu, existe o risco que ninguém conta na compra: o estate tax americano sobre herança, com isenção de só US$ 60 mil para não residentes. As três calculadoras cobrem o ciclo inteiro — aluguel, venda e sucessão.
Perguntas frequentes
Quanto de imposto um brasileiro paga sobre aluguel nos EUA?
Pela regra padrão, 30% da receita BRUTA, retidos na fonte pelo administrador ou inquilino — sem deduzir nenhuma despesa. Com a eleição do IRC §871(d), o imposto passa a incidir só sobre o lucro líquido (receita menos despesas e depreciação), pelas alíquotas progressivas — na prática, muito menos, e às vezes zero nos primeiros anos.
O que é a eleição §871(d)?
É a opção de tratar o aluguel como renda efetivamente conectada aos EUA (ECI) e tributá-lo pelo lucro líquido em vez dos 30% sobre o bruto. Formaliza-se com uma declaração anexada à 1040-NR e, feita uma vez, vale para os anos seguintes. Com o Form W-8ECI entregue ao administrador do imóvel, a retenção na fonte deixa de ser feita.
Quais despesas posso deduzir com a tributação líquida?
Property tax, condomínio e HOA, seguro, administração, manutenção, juros do financiamento (não a amortização) e a depreciação da edificação em 27,5 anos — em geral a maior dedução de todas. Somadas, elas costumam reduzir drasticamente a base tributável do aluguel.
A depreciação é obrigatória? Ela tem algum custo depois?
O IRS trata a depreciação como tomada mesmo que você não a declare (allowed or allowable) — então não usá-la é só desperdício. O efeito futuro: todo o valor depreciado é recapturado a 25% na venda do imóvel, o que conecta o planejamento do aluguel ao da venda (FIRPTA).
E se eu nunca declarei o aluguel nos EUA?
Se ninguém reteve os 30% e você não entregou a 1040-NR, a dívida se acumula com multa e juros — e costuma aparecer na venda do imóvel, quando o comprador é obrigado a reter o FIRPTA e o histórico vem à tona. Regularizar antes, com contador de tributação internacional, sai muito mais barato.
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<iframe src="https://investiremdolar.com/embed/calculadora-aluguel-eua" width="100%" height="1500" style="border:0" title="Calculadora de Imposto sobre Aluguel nos EUA" loading="lazy"></iframe>Conteúdo educacional do Investir em Dólar. A calculadora compara a retenção FDAP de 30% (IRC §871(a)) com a tributação líquida da eleição §871(d), usando as alíquotas ordinárias federais de 2025 para declarante solteiro e depreciação linear da edificação em 27,5 anos, sem considerar imposto estadual ou municipal. Não constitui aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro — antes de qualquer decisão, consulte profissional habilitado em tributação internacional. Última revisão: 4 de agosto de 2026.