IRC·1445·FIRPTA·RETENCAO·NA·VENDA·
Calculadora FIRPTA: quanto fica retido quando você vende seu imóvel nos EUA?
Quando um estrangeiro vende imóvel americano, o comprador é obrigado a reter em regra 15% do preço bruto — não do lucro — e mandar ao IRS no fechamento. Preencha os valores e veja quanto sairia do seu dinheiro no dia da venda, quanto é imposto de verdade e quanto ficaria parado esperando restituição.
01 A venda
O valor bruto do contrato — é sobre ele que a retenção incide.
Menos de 12 meses = ganho de curto prazo, tributado pelas alíquotas ordinárias — muda muito o imposto.
A exceção que reduz a retenção depende do uso declarado pelo comprador, não pelo vendedor.
02 Seu ganho realpara comparar retenção × imposto devido
O que você pagou no imóvel, com closing costs da compra.
Reforma, ampliação, piscina — não a manutenção de rotina.
Corretagem (5–6% é comum), título, advogado, taxas do condado.
O total depreciado nas suas declarações americanas. Deixe 0 se nunca alugou.
03 Seu contextoresidência, titularidade
O que é o FIRPTA
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) é a lei de 1980 que garante ao IRS o imposto sobre o ganho de estrangeiros em imóveis americanos. Como o vendedor está fora do alcance do fisco, a obrigação cai sobre quem está dentro: o comprador retém parte do preço no fechamento e recolhe ao IRS em até 20 dias, com os Forms 8288 e 8288-A. Na prática, é o closing agent quem executa — e desconta do dinheiro do vendedor.
| Situação da venda | Retenção sobre o preço |
|---|---|
| Preço até US$ 300 mil + comprador vai morar no imóvel | 0% |
| Preço até US$ 1 milhão + comprador vai morar no imóvel | 10% |
| Qualquer outra situação | 15% |
“Vai morar” tem definição precisa: o comprador ou a família dele residirá no imóvel pelo menos metade do tempo nos dois primeiros períodos de 12 meses. É uma declaração do comprador — o vendedor não controla e não deve contar com ela antes de existir por escrito.
A pegadinha: retenção não é imposto
O imposto real do vendedor é sobre o ganho líquido: preço de venda, menos custos da venda, menos o que se pagou no imóvel (com melhorias). Com 12 meses ou mais de posse, esse ganho sai nas faixas de longo prazo — 0% na primeira parcela, 15% na faixa intermediária e 20% no que passar de US$ 533 mil. Já a retenção incide sobre o preço cheio. Num imóvel vendido por US$ 500 mil com ganho de US$ 120 mil, retêm-se US$ 75 mil para um imposto de cerca de US$ 10,7 mil: mais de US$ 64 mil viajam para o IRS sem necessidade e só voltam com a restituição da 1040-NR — em geral 12 a 18 meses depois, sem correção. E o outro extremo também existe: no flip com menos de 12 meses de posse, o ganho é de curto prazo e sai pelas alíquotas ordinárias de até 37% — o mesmo ganho de US$ 120 mil custaria cerca de US$ 21,6 mil.
Existe rota para não deixar o dinheiro viajar: o Form 8288-B (withholding certificate), protocolado até a data do fechamento, pede ao IRS que a retenção se limite ao imposto real. Enquanto o IRS analisa (por volta de 90 dias), o valor fica em escrow com o closing agent em vez de ser recolhido. É trabalho para contador com atuação internacional — e precisa ser acionado antes da venda, não depois.
Vendeu, comprou ou ainda tem imóvel nos EUA?
O FIRPTA é o imposto da saída. Se o imóvel rende aluguel até lá, compare os regimes na calculadora de imposto sobre aluguel — é onde nasce a depreciação que volta na venda. E enquanto o imóvel é seu, existe o outro lado da mesma moeda: o estate tax americano sobre herança — isenção de só US$ 60 mil para não residentes e alíquotas de até 40%, com nove meses de prazo para a família pagar. Se você vai reinvestir o produto da venda, nossos guias de imóveis nos EUA e ETFs americanos mostram o custo fiscal de cada rota antes de você assinar qualquer coisa.
Perguntas frequentes
O que é a retenção FIRPTA?
É a retenção obrigatória de imposto quando um estrangeiro vende imóvel nos EUA: o comprador desconta em regra 15% do preço bruto de venda no fechamento e envia ao IRS em até 20 dias (Forms 8288 e 8288-A). Não é o imposto final — é um adiantamento calculado sobre o preço, não sobre o lucro.
A retenção de 15% é o imposto que eu devo?
Quase nunca. O imposto real é sobre o ganho líquido (preço menos custos de venda e menos o que você pagou no imóvel), nas faixas de ganho de capital de longo prazo — 0%, 15% e 20% conforme o tamanho do ganho, para posse de 12 meses ou mais. Como a retenção incide sobre o preço cheio, ela costuma exceder bastante o imposto devido, e a diferença fica presa no IRS até a restituição. Atenção: venda com menos de 12 meses de posse é ganho de curto prazo, tributado pelas alíquotas ordinárias de até 37%.
Como recupero o excesso retido pelo FIRPTA?
Pelas vias normais, declarando a venda na 1040-NR no ano seguinte e pedindo restituição — o dinheiro costuma voltar 12 a 18 meses depois da venda. A alternativa é o Form 8288-B, protocolado até a data do fechamento: o IRS analisa em cerca de 90 dias e a retenção pode se limitar ao imposto real, com o excedente aguardando em escrow.
Quando a retenção FIRPTA é menor que 15%?
Se o comprador declara que vai usar o imóvel como residência própria: retenção zero para preço até US$ 300 mil, e 10% para preço até US$ 1 milhão. Acima disso, ou sem essa declaração do comprador, valem os 15% cheios. Atenção: retenção zero não elimina o imposto sobre o ganho.
Aluguei o imóvel enquanto era dono. Muda algo na venda?
Sim. A depreciação declarada nos anos de aluguel reduz a base de custo e volta na venda como recaptura, tributada a 25% — acima da alíquota comum de ganho de capital. E treze estados têm retenção estadual própria além da federal, como o HARPTA de 7,25% no Havaí e os 3⅓% da Califórnia — a calculadora estima essa camada quando você seleciona o estado.
Conteúdo educacional do Investir em Dólar. A calculadora usa as alíquotas de retenção do IRC §1445 e estima o imposto real com as faixas federais de 2025 para declarante solteiro — longo prazo a 0%/15%/20%, curto prazo pelas alíquotas ordinárias e recaptura de depreciação a 25% — mais uma estimativa da retenção estadual nos treze estados que a têm. Tratados e a situação completa de renda do vendedor não entram na conta. Não constitui aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro — antes de qualquer decisão, consulte profissional habilitado em tributação internacional. Última revisão: 4 de agosto de 2026.